Forside Nyheder Nyt fra Finansråde... 2013 Københavnske ejerl...

Københavnske ejerlejlighedspriser en meget begrænset indikator for hele landets boligmarked

22. juli 2013

Baggrund og resumé

Efter i årevis at have rapporteret om et fastfrosset boligmarked, har de danske medier nu sat fokus på det seneste års prisstigninger på ca. 10 pct. på ejerlejligheder i København.
 
Stigningens størrelse har været til debat, og der er blevet spekuleret i, om de positive tendenser fra København indirekte vil betyde generelle prisstigninger. Endelig har spørgsmålet om hvorvidt stigningerne i sig selv kan trække huspriserne i hele landet op været vendt, ikke mindst fordi den massive mediedækning er med til at påvirke boligmarkedet.  
 
Finansrådet undersøger i denne analyse, om de københavnske ejerlejlighedspriser er en god indikator for prisudviklingen i resten af landet. Der benyttes en række statistiske værktøjer til at vurdere holdbarheden i resultaterne.
 
Hvis der er en sådan sammenhæng kan det evt. skyldes, at boligmarkedet i København er større og mere varieret, og at det dermed kan fange en generel fremgang i efterspørgslen efter boliger, og således være en god indikator på prisudviklingen i resten af landet.
 
Omvendt kan en høj efterspørgsel efter ejerlejligheder i København trykke prisen på parcel- og rækkehuse i andre områder, særligt i områderne omkring hovedstaden. Det kan dog også få boligkøbere til at søge den anden vej. Der er altså noget substitution mellem boligtyper og landsdele, der kan forstyrre den tænkte sammenhæng.
 
Finansrådets beregninger viser, at udviklingen i københavnske ejerlejlighedspriser stort set ikke bidrager med nogen forklaring til den senere udvikling i hele landets huspriser. Udviklingen i landets huspriser i forudgående periode og sæsoneffekter har langt større informationsværdi, ligesom realøkonomiske forhold (førsteårsydelsen) har en signifikant og positiv sammenhæng.
 

Udvikling i boligpriser – deskriptiv analyse

Siden 1992 har ejerlejlighedspriserne i Københavns Kommune lagt afstand til priserne på parcel- og rækkehuse i hele landet (figur 1). Mens førstnævnte er steget ca. fem gange (nominelt), er sidstnævnte fordoblet. Der kan være flere forklaringer bag denne udvikling, såsom urbanisering, en substitutionseffekt mod ejerlejligheder, boligernes kvalitet, forskelle i indkomstdannelse etc.
 
Særligt i medierne diskuteres det, om de københavnske ejerlejlighedspriser indirekte kan sige noget om boligpriserne i hele landet. Givet den indflydelse København har på resten af landet, er det ikke urealistisk, at optimisme kan smitte af uden for København.
 
Boligmarkedet i København er desuden større, så en generel fremgang i efterspørgslen kan slå igennem i hovedstaden først. Omvendt kan priserne i København stige på bekostning af priserne i resten af landet, hvis potentielle boligkøbere substituerer deres efterspørgsel over mod København og ejerlejligheder, hvilket kan trykke prisen for hele landet og på parcel- og rækkehuse i hovedstaden.
 
Ved alene at betragte prisernes udvikling i figur 1 er det vanskeligt at konstatere en direkte sammenhæng. Siden 2009 har priserne næsten bevæget sig i hver sin retning.
 

Figur 1. Priser for huse i hele landet og ejerlejligheder i København

Figur 1.PNG
Anm.: Kvadratmeterpriser, nominelt. København er Københavns kommune. Huspriser er parcel- og rækkehuse.
Kilde: Boligmarkedsstatistikken og Finansrådets beregninger.
 
 
Man kan gå lidt mere i dybden med figur 2, hvor kvartal-til-kvartalvækstrater i de samme serier fremgår.
 
Prisændringerne i København svinger mere end i resten af landet. Der er desuden betydelige sæsoneffekter, som gør det vanskeligt at udlede noget at figuren. I hvert fald er der ikke noget, der tyder på, at prisændringerne systematisk indtræffer tidligere i København end i hele landet.
 

Figur 2. Prisændringer for huse i hele landet og ejerlejligheder i København

Figur 2.PNG
Anm.: Kvartal-til-kvartal vækstrater, nominelt. København er Københavns kommune. Huspriser er parcel- og rækkehuse.
Kilde: Boligmarkedsstatistikken og Finansrådets beregninger.
 
 

Udvikling i boligpriser – statistisk analyse

Visuelt er det således vanskeligt at argumentere for, at ejerlejlighedspriserne i København skulle være en god indikator for huspriserne i resten af landet.
 
Imidlertid kan man ved hjælp af statistiske værktøjer komme endnu mere i dybden med en undersøgelse af denne tese.
 
En indikation fås således ved at analyse, hvor meget huspriserne i hele landet ændrer sig med ejerlejlighedspriserne i København. Både den samtidige, de forudgående og efterfølgende ændringer i ejerlejlighedspriserne i København.
 
Der er den højeste korrelation mellem nutidige ændringer i huspriserne i hele landet og den samtidige ændring i ejerlejlighedspriserne i København (jf. figur 3). Jo længere man går tilbage, jo mindre sammenhæng er der tilsyneladende mellem priserne. Når der vel og mærke ikke er kontrolleret for andre faktorer, som kan forklare ændringer i priserne.
 

Figur 3. Korrelation mellem husprisændringer i hele landet og forudgående, samtidige og efterfølgende kvartalers ejerlejlighedsprisændringer i København

Figur 3.PNG
Kilde: Boligmarkedsstatistikken og Finansrådets beregninger.
 
 
Foretager man simple tidsrækkeregressioner på ejerlejlighedspriserne i København og huspriserne i hele landet, kan man ved at inddrage forudgående værdier teste hvilken serie, der bedst forudsiger den anden (meget basale VAR-modeller, hvor der foretages Granger kausalitets tests på). Dvs. hvad er kausalitetsretningen: Fra København mod hele landet, omvendt, eller er der ingen?
 
Som det ses af tabel 1 er svaret ikke entydigt. Man kan tilsyneladende forbedre begge skøn på fremtidige værdier af priserne ved at inddrage historik fra den anden serie. Baseret på denne metode er kausalitetsretningen altså ikke klar.
 

Tabel 1: Granger kausalitets test

Tabel 1.PNG
Anm.: Basale VAR-modeller dertilhørende lags op til t-i med Granger kausalitets tests. En variabel X ”Granger” påvirker en anden variabel Y, hvis lagede værdier af X vurderes at kunne forbedre et forekast af Y. Ja/Nej baseret på et 5 pct. signifikansniveau. Testresultater er ikke vist, men kan fås ved henvendelse.
Kilde: Boligmarkedsstatistikken og Finansrådets beregninger.
 
 Som det tredje værktøj opstiller vi en model, der kan sige noget om kortsigtsdynamikken i priserene og påvirkningen af disse. Og vi beregner hvor meget af boligprisændringerne (mere præcist variationen i serierne), der tilnærmet kan forklares af eller deles med andre faktorer. Metoden er kort beskrevet i Boks 1. Resultaterne ses i tabel 2 og figur 4.
 
Boks 1.PNG

 Tabel 2: Forklaring af landets husprisændringer

Tabel 2.PNG
Anm.: Alle variable opgjort i kvartal-til-kvartal ændringer. OLS estimation med.*** svarer til signifikant ved et 1 pct. signifikansniveau og ** tilsvarende til 5 pct.
Kilde: Boligmarkedsstatistikken og Finansrådets beregninger.
 
Det fremgår af tabel 2, at de forudgående ejerlejlighedsprisændringer i København ikke har en signifikant sammenhæng med hele landets husprisændringer. Til gengæld er forudgående kvartals priser stærkt signifikante, ligesom førsteårsydelsen og sæsoneffekterne har en sammenhæng.
 
Betragtes de enkelte (partielle) forklaringsgrader, kommer det største bidrag til forklaring af huspriserne i hele landet fra dens egen historiske udvikling (se figur 4). Ca. 20 pct. af prisændringerne (variationen) i hele landet er således forklaret af prisændringen i det forudgående kvartal, og ikke af andre faktorer eller deres direkte påvirkning af prisændringen i det forudgående kvartal.
 
Tilsvarende kan 13 pct. henføres til ændringer i førsteårsydelsen. De kvartalsvise effekter har også et stort bidrag, fx ca. 17 pct. fra 2. kvartal (hvilket formentligt kan forklares af Påske-salget). Resten, herunder bidraget fra de københavnske ejerlejlighedspriser, er ikke statistisk signifikante og i øvrigt meget små.
 

Figur 4. Pct.andel forklaring af husprisændringer i hele landet

 

Figur 4.PNG

 

Anm.: Forklaring af den samlede variation (Partiel korrelation (R2)). Alle variable er ændringer, kvartalseffekterne undtaget. København er ejerlejligheder i Københavns kommune. Huspriser er parcel- og rækkehuse.
Kilde: Boligmarkedsstatistikken og Finansrådets beregninger.
 
 

Konklusion

En visiuel betragtning af ejerlejlighedspriserne i København og huspriserne hele landet synes ikke umiddelbart at understøtte, at førstnævnte er en god indikator for huspriserne i hele landet. Anvendes en række statistike værktøjer, bekræftes dette billede.
 
Det må derfor konkluderes, at ejerlejlighedsprisændringer i København er en meget begrænset indikator for huspriserne i hele landet. Når priserne stiger på ejerlejligheder i København, betyder det ikke nødvendigvis prisstigninger i hele landet.
Vi samler statistik ved hjælp af cookies. Surfer du videre, accepterer du dette. Afvis her